Tema 1.138 do STJ: Resolução de contratos aplica CDC ou lei 9.514/97?

Afetação do Tema 1.138 do STJ pode redefinir a resolução de contratos de imóveis com alienação fiduciária. Será decidido se aplica o CDC ou lei 9.514/97?

A 2ª seção do STJ afetou recentemente, como Tema 1.138 dos recursos repetitivos, a seguinte controvérsia: "Definir a legislação aplicável para situações de resolução de contratos de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, por desistência do adquirente, sem que tenha ocorrido a sua constituição em mora."

Na prática, a Corte irá uniformizar se, em tais hipóteses, deve prevalecer a sistemática especial da lei 9.514/1997, que prevê leilão extrajudicial e devolução apenas do "valor que sobejar", ou se continua sendo possível aplicar as normas protetivas do CDC, como tem ocorrido em algumas decisões que garantem ao comprador a devolução de 80% ou mais dos valores pagos.

O caso que deu origem à afetação: REsp 2.154.187/SP

A controvérsia emergiu de uma ação movida por adquirentes de um lote urbano, que buscaram a resolução do contrato de compra e venda firmado com cláusula de alienação fiduciária, sob o argumento de que as prestações se tornaram excessivamente onerosas. Apesar de não estarem inadimplentes, pleitearam a devolução integral ou quase integral dos valores pagos.

O TJ/SP aplicou o CDC, afastou a incidência da lei 9.514/97 (em razão da ausência de mora) e limitou a retenção a 20%, decisão que a incorporadora recorreu, alegando a inaplicabilidade do art. 53 do CDC por força da legislação especial que rege a alienação fiduciária de imóveis.

A tese a ser firmada: "quebra antecipada" e especialidade normativa

A jurisprudência predominante nas 3ª e 4ª turmas do STJ reconhece que o pedido de resolução do contrato pelo comprador, mesmo sem inadimplemento formal, caracteriza "quebra antecipada do contrato" (anticipatory breach), o que atrai a incidência dos arts. 26 e 27 da lei 9.514/97.

Com base nesse entendimento, o simples desinteresse na continuidade da obrigação contratual já representa violação ao dever de adimplemento, tornando legítima a execução da garantia fiduciária, com realização de leilão extrajudicial e restituição limitada ao saldo que sobrar após a satisfação do crédito do vendedor.

Esse entendimento afasta a incidência do CDC, inclusive do art. 53, sob o argumento de que a lei 9.514/97 é norma posterior e especial, prevalecendo sobre a legislação geral de proteção ao consumidor em casos de contratos com alienação fiduciária.

Por que o tema foi afetado como repetitivo?

O relator, ministro Marco Buzzi, acolheu a proposta de afetação formulada pelo presidente da Comissão Gestora de Precedentes, ministro Rogério Schietti Cruz, que destacou:

A recorrência da controvérsia: Mais de 1.200 decisões monocráticas e 32 acórdãos sobre o mesmo ponto;
A existência de decisões conflitantes entre tribunais estaduais e a jurisprudência da Corte;
A necessidade de segurança jurídica e previsibilidade no setor imobiliário.

Além disso, foi determinada a suspensão nacional dos processos que versem sobre a mesma questão jurídica, e deferida a possibilidade de atuação de amici curiae, como a FEBRABAN, BACEN, ABRAINC e IDEC, revelando o alto impacto econômico e social da definição da tese.

Impactos mercadológicos da prevalência da lei 9.514/97 sobre o CDC

O julgamento do Tema 1.138 do STJ ultrapassa os limites de uma disputa hermenêutica entre leis. Seu resultado produzirá efeitos concretos sobre a dinâmica do mercado imobiliário brasileiro, especialmente nas operações de aquisição de lotes e imóveis com financiamento direto pelas incorporadoras - um segmento que vem ganhando força diante das dificuldades de crédito bancário formal.

A eventual consolidação da tese de que a desistência do comprador, mesmo sem mora, configura quebra contratual e sujeita o imóvel ao rito de leilão extrajudicial, impõe novas cautelas e redefinições estratégicas para todos os atores envolvidos no ciclo de incorporação e comercialização.

A fixação de um entendimento favorável à aplicação da lei 9.514/97 em detrimento do CDC é vista com bons olhos por muitos empreendedores do setor. Isso porque:

Reduz insegurança jurídica quanto ao risco de distratos unilaterais, especialmente após longos períodos de adimplemento;
Evita devoluções compulsórias de valores sem previsão contratual, muitas vezes impactando o fluxo de caixa da incorporadora;
Valoriza o mecanismo da alienação fiduciária como ferramenta efetiva de garantia e disciplina contratual, preservando o investimento realizado na estruturação do empreendimento.

Com mais previsibilidade, os empreendedores tendem a expandir suas ofertas com financiamento próprio, sobretudo em loteamentos de médio padrão e empreendimentos em regiões urbanas de crescimento.

Sob a ótica do adquirente, a decisão pode implicar maior ônus em caso de desistência, inclusive sem a devolução imediata de qualquer valor - sujeitando-se a esperar o leilão do imóvel e o abatimento integral do débito para eventual saldo.

A prevalência do regime da lei 9.514/97 favorece a expansão do crédito garantido, pois:

Reforça a confiança de investidores e financiadores quanto à efetividade da garantia;
Contribui para a redução de spreads e melhora na precificação de ativos lastreados em recebíveis imobiliários;
Atrai fundos de investimento e securitizadoras interessados em carteiras performadas sob regime fiduciário.

Trata-se de um julgamento com elevado potencial de impacto no setor imobiliário, que poderá redefinir os contornos entre segurança jurídica contratual e proteção do consumidor. É fundamental que incorporadoras, adquirentes, advogados e operadores do mercado permaneçam atentos aos desdobramentos dessa decisão.

O julgamento do mérito ainda está pendente no REsp 2.154.187/SP (2024/0236390-9), afetado como Tema 1.138. Trata-se de uma controvérsia relevante que deve ser acompanhada de perto, dado o seu potencial de repercussão sobre a interpretação dos contratos com alienação fiduciária no mercado imobiliário.

Fonte: Migalhas

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